Общее собрание собственников. Спрашивали-отвечаем. ООО УК «Корабли НН». Нижний Новгород

Спрашивали-отвечаем

Общее собрание собственников. Общее имущество дома

Темы вопросов и ответов

Общее собрание собственников. Общее имущество дома

По каким правилам проводится собрание собственников
Вопрос: По каким правилам проводится собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

«...Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме регламентировано ст. 44–48 разд. II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» Жилищного кодекса РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например, разд. 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

31 июля 2014 г. приказом Минстроя России № 411/пр были утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом и Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, где приведены примерные формы следующих документов:
- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- доверенности представителя собственника на голосование;
- протоколы общего собрания в очной и заочной формах;
- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.

К сожалению, в документ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме...»

Можно ли не выполнять решение общего собрания
Вопрос: Можно ли не выполнять решение общего собрания, если собственник голосовал «против» или не принимал участие в общем собрании собственников?

«...Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Любой документ, в том числе протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, легитимен до тех пор, пока кто-либо его не оспорит. Другими словами, до тех пор, пока наделенное соответствующими полномочиями лицо не заявит об обжаловании протокола общего собрания собственников помещений в МКД, такой протокол подлежит исполнению...»

Сроки обжалования решения собрания собственников
В какие сроки можно обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

«...В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 3 ст. 181.4 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение общего собрания собственников, если оно принято с нарушением норм ЖК РФ и если:
- он не принимал участие в этом собрании;
- он голосовал против принятия такого решения;
- таким решением нарушены его права и законные интересы;
- он принимал участие в собрании, но его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение в случае:
- если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
- если допущенные нарушения не являются существенными;
- если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;
- по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Собственник, оспаривающий решение собрания, должен в письменной форме уведомить всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными...»

Установка кондиционера без водоотведения
Вопрос: Над моими окнами и балконом, находящимися на третьем этаже, на пятом этаже установлен кондиционер без водоотведения. Вода, стекая по стене дома, попадает на мой балкон. Дом девятиэтажный 1973 года постройки. Соответствует ли это законодательству?

«...Отсутствие водоотвода является нарушением, поскольку п. 11.4 "СНиП 2.04.05-91*. Отопление, вентиляция и кондиционирование ", утвержденного Госстроем СССР 28 ноября 1991 г.) предусмотрено, что отвод воды в канализацию следует предусматривать для опорожнения систем отопления, тепло- и холодоснабжения и для отвода конденсата.
По общему правилу, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения (п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Однако на сегодняшний день не утвержден порядок получения разрешения на установку кондиционеров и аналогичного оборудования, поэтому в этой части управляющие организации не могут ничего сделать в отсутствие законного порядка получения разрешения.
Верным вариантом будет обратиться к собственнику кондиционера и попросить его сделать водоотведение. Если же в добровольном порядке не получается урегулировать, то в силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, последней инстанцией в урегулировании спора будет суд...»

Вентиляционная вытяжка магазина рядом с окном квартиры
Вопрос: Живу в квартире в МКД на втором этаже. Некоторое время назад к жилому дому была пристроена нежилая двухэтажная пристройка, в которой ныне располагается магазин мототехники. В результате строительства окно квартиры оказалось с двух сторон окружено стенами этой пристройки. На стене рядом с окном установлена вытяжка магазина - примерно 1 м по прямой от окна. Периодически из вентиляции выходит характерный бензиновый смрад, который при проветривании комнаты в квартире (летом окно почти всегда открыто) заполняет всю комнату и делает проветривание невозможным. Допускается ли такое расположение вентиляции в нежилом помещении данного типа по отношению к помещению многоквартирного жилого дома? Были ли нарушены какие-либо нормы при строительстве данной нежилой пристройки? Можно ли обязать собственника перенести вытяжку вентиляции? Если имеется нарушение, то в какие инстанции можно обратиться?

«...Для начала следует выяснить: есть ли решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу об использовании фасада дома третьими лицами (в данном случае собственником данного помещения и(или) арендатором) для размещения конструкций вентиляции.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Другими словами, фасад многоквартирного является общим имуществом дома и для его использования (в том числе для прокладки на нем вентиляционный труб), требуется принятие решений на общем собрании собственников.
Далее следует выяснить вопрос о законности возведения пристройки к многоквартирному дому. Для постройки пристройки необходимо разрешение на строительство (реконструкцию).
Реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому для получения разрешения использования земельного участка также необходимо наличие соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
В-первую очередь, следует обратиться в обслуживающую дом организацию (управляющую, ТСЖ и т.д.) и попросить предоставить информацию о проводимых общих собрания по вопросам возведения пристройки, об использовании фасада дом, земельного участка и т.д. Как минимум, будет информация о проведенных собраниях.
Есть смысл обратиться в органы, отвечающие за выдачу разрешений на строительство. И последняя инстанция - это суд, если обращения в надзорные органы не помогли разрешить ситуацию...»

Использование общего имущества МКД
Вопрос: Через подвал МКД и земельный участок МКД проходят транзитные трубопроводы ОАО "Теплоэнерго", ОАО "Водоканал". Обязаны ли указанные ОАО, как другие сторонние организации, заключать с собственниками общего имущества МКД (управляющей домом организацией) договоры на использование общего имущества МКД? Вправе ли собственники помещений МКД получать плату с указанных выше организаций за использование общего имущества МКД?

«...Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ относит к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если подвальное помещение, через которое проходит транзитный трубопровод, отвечает признакам общего имущества, то собственники вправе ставить вопрос о законности его использования третьими лицами, а также о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна и чаще всего отрицательная. Существуют примеры взыскания неосновательного обогащения...»

Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания собственников жилья?
Собираемся проводить общее собрание собственников. Управляющая компания предлагает нам самим оплатить все расходы на рассылку уведомлений. Имеют ли они право требовать это?

«...Законодательно инициативной группе собственников предоставлено право обратиться в управляющую организацию с требованием об организации проведения общего собрания собственников по вопросам повестки дня, определенной самой инициативной группой.

Обратите внимание, что установлены специальные требования к инициативной группе, правомочной предъявлять требование в порядке, установленном ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.

Входящие в ее состав собственники должны обладать в совокупности не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом управляющей организации предоставляется 45 дней на реализацию мероприятий, которые необходимы для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Окончание 45-дневного срока должно предшествовать началу течения 10-дневного срока до даты проведения общего собрания.

Также в рассматриваемом случае на управляющую организацию возлагается обязанность уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, оформить необходимые документы по результатам его проведения, обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Пункт 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к числу полномочий общего собрания принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.

Данный вопрос был также предметом разъяснений, данных Минстроем России. Так, письмом от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04 были разъяснены вопросы финансирования проведения общего собрания. В данном документе Минстрой России пришел к выводу о допустимости распространения порядка финансирования расходов на проведение общего собрания собственников, проводимого по инициативе группы (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), и на случаи проведения ежегодного общего собрания.

Подчеркнуто правило о несении бремени спорных расходов именно инициатором собрания. Поэтому управляющая организация несет затраты на проведение общего собрания собственников тогда, когда сама выступает инициатором такого собрания.

В силу ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные этим кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях расходы оплачивают собственники самостоятельно, если иной порядок компенсации затрат УК не установлен решением общего собрания ранее.

Для того чтобы определить правомерность требований вашей управляющей организации в рассматриваемой ситуации, необходимо знать, принималось ли ранее решение собранием собственников о порядке финансирования расходов.
Если оно принималось, то его исполнение может быть обеспечено включением в состав платы за содержание жилого помещения дополнительной строки расходов, выставлением отдельной строки в платежных документах, либо фактической оплатой инициаторами собрания в каждом конкретном случае.
Выяснив указанные обстоятельств, вы сможете самостоятельно определить правомерность требования управляющей организации...»

Что будет, если на общем собрании собственники примут отрицательное решение или не соберут достаточное количество голосов?

В соответствии с п.12. ст. 13 Закона об энергосбережении собственники, не исполнившие в установленный срок обязанности по оснащению многоквартирных домов приборами учета используемых домом энергетических ресурсов, должны обеспечить допуск организациям, осуществляющим деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов, и оплатить расходы организациям на установку этих приборов учета.

Как решаются вопросы оплаты коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах на общих собраниях собственников?
Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством.

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу Федерального закона № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Можно ли увеличить общее имущество дома с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС?

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
4. Установка датчиков движения.
5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Возможно ли уменьшение общего имущества в доме и должны ли согласовать это действие все собственники?
Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ? от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Каков порядок предоставления в пользование общего имущества в доме?
Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ? от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

Двумя-третями голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

Две-трети голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Как решаются вопросы по капитальному ремонту дома?
Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.

Не менее двух-третей голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:
1. Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.
2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.
3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.
Каким образом выбирается способ управления и состав совета МКД?
Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.
50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее двух-третей от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.

Как утверждается список обязательных вопросов для обсуждения и принятия на ОСС?
Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.
Каков кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников?
Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:
- большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
- 50% + 1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
- не менее двух-третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.