Спрашивали-отвечаем. ООО УК «Корабли НН». Нижний Новгород

Спрашивали-отвечаем

Темы вопросов и ответов

Платежи, тарифы и перерасчеты

Если прорвало трубу, потек полотенцесушитель, топят соседи сверху и т.д...новое
Вопрос: Почему в случае аварийной ситуации в квартире (прорвало трубу, потек полотенцесушитель, топят соседи сверху и т.д.) лучше сразу звонить в аварийную службу и в ЖЭК, чем писать письма или подавать заявки через интернет?
Отвечает Вероника Жаркова, руководитель службы контроля и регистрационной политики ООО «Маяк Сормова 800»:

«...При возникновении любой аварийной ситуации, которая требует незамедлительного решения необходимо сразу звонить в аварийно-диспетчерскую службу по телефону: 225-79-90 или в жилищно-эксплуатационный участок.
Будет большой ошибкой писать письма через «Почту России», оставлять заявки по электронной почте или через различные информационные системы, такие как ГИС ЖКХ, так как процесс решения проблемы только затянется. Сейчас объясню почему.
При получении обращения (заявления, жалобы, претензии, запроса) от жителей в устной или письменной форме, в том числе по электронной почте, алгоритм действий управляющей компании выглядит следующим образом:
1. Получение обращения.
2. Регистрация поступившего запроса в журнале регистрации входящих обращений.
3. Рассмотрение обращения руководителем, назначение исполнителя и срока ответа в зависимости от темы запроса.
Как видим на совершение этих действий требуется определенное количество времени. В то время как, при возникновении аварийной ситуации дорога каждая минута.
Поэтому в случае аварийной ситуации собственникам лучше не по старинке писать письма, а сразу звонить в аварийную службу либо в жилищноэксплуатационный участок. В таком случае заявка быстро и оперативно будет выполнена.
По телефону вам также должны сообщить, кто принял заявку, номер заявления и срок её выполнения.
Телефоны жилищно-эксплуатационных (технических) участков жители могут найти в ежемесячной квитанции на оплату жилищных услуг.
ТЕЛЕФОН АВАРИЙНОЙ СЛУЖБЫ: 225-79-90
В целях повышения качества обслуживания все разговоры по телефонам записываются!»

Длительное время в квартире никто не будет проживать... новое
Вопрос: Длительное время в квартире никто не будет проживать. Стоит ли перед отъездом из квартиры перекрыть вентили на горячем и холодном водоснабжении, а также отключить электричество?
Отвечает Ирина Малышева, руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту:

«...Всегда необходимо подготовить квартиру к вашему отсутствию, будь то отпуск, командировка в другой город или поездка на отдых в выходные.
Сделать это предельно просто: перекрыть на стояках краны подачи холодной и горячей воды, чтобы не затопить не только свою квартиру, но и соседей. Представьте, какие это может повлечь финансовые проблемы. Перекрывать нужно первые отключающие устройства от стояков холодного и горячего водоснабжения. Они находятся либо в техническом шкафу на кухне и/или в ванной, либо, как в хрущевках, расположены на трубах, которые отходят от стояков и идут непосредственно к сантехническим приборам. Эти простые действия помогут избежать аварийных ситуаций. Если квартира газифицирована, то обязательно нужно перекрыть все краны на газовых приборах и перед ними. Но ни в коем случае не закрывайте краны на газовых стояках, которые в некоторых домах расположены в квартирах первых этажей, поскольку тогда весь подъезд останется без газа.
Следует также закрыть окна, отключить от питания всю технику, так как даже в таком режиме она расходует электроэнергию, а лучше отключить от электричества квартиру полностью.
Также перед длительной поездкой не будет лишним оставить кому-то из ответственных соседей свои контактные данные для связи и заранее продумать альтернативный способ доступа к коммуникациям внутри квартиры в отсутствие хозяев на случай аварийной ситуации...»

Долги по наследству

Новоиспечённые наследники нередко бывают неприятно удивлены, когда вместе с квартирой покойного им переходят и накопившиеся долги за жилищно-коммунальные услуги. Должны ли наследники отвечать по обязательствам умершего и что делать с долгами за ЖКУ по наследству? Об этом рассказывает Людмила Севастьянова, сотрудник юридической компании.

Вопрос: Что делать, если наследнику досталась квартира, обремененная задолженностями по коммуналке?

«...Скажу коротко – ЗАПЛАТИТЬ ДОЛГИ. Дело в том, что по закону НАСЛЕДУЮТСЯ не только материальные ценности, но и ДОЛГИ. При этом нельзя наследовать выборочно или частично, то есть, если вы вступаете в наследство, то либо вы его принимаете полностью (вместе с долгами), либо отказываетесь от него - тоже в полном объёме. Таким образом, если вы унаследовали квартиру или комнату, она автоматически становится вашей собственностью...»

Вопрос: Всегда ли наследники в курсе долгов умершего?

«...Исходя из судебной практики, в последние годы число наследственных дел, обремененных долгами, заметно увеличилось. И это, по утверждению юристов, становится серьезной проблемой для граждан, так как большинство из них бывают не в курсе, что помимо наследуемого недвижимого имущества к ним переходят и долги по ЖКУ. Нужно помнить, что наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам умершего в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Это правило непреложное и закреплено в положениях ст. 1175 ГК РФ и ст. 1112 ГК РФ...»

Вопрос: Если наследник не один, а несколько, кто и как будет оплачивать задолженность?

«...Если наследников несколько, то каждый из них отвечает по долгам наследодателя пропорционально доле унаследованного имущества и не в ответе по обязательствам другого наследника. Бывают ситуации, когда из многочисленных наследников коммунальные услуги оплачивает только один из них. Впоследствии он имеет право истребовать с остальных наследников денежные средства пропорционально их доле в наследстве...»

Вопрос: Представим другую ситуацию: в наследство вступили, о долгах знаем, но оплачивать их не собираемся. Что может произойти?

«...Всё очень просто – долг будет расти. Права на имущество, равно как и на долги, переходят в момент открытия наследственного дела. Это означает, что вносить текущие платежи нужно начинать сразу после смерти наследодателя, чтобы не увеличивать сумму задолженности...»

Вопрос: Как узнать, есть ли долги у наследства?

«...Принятие наследства происходит путем подачи наследником заявления нотариусу о принятии наследства с требованием выдачи свидетельства о праве на него. Поэтому задача по выяснению, были ли у умершего долги и в каком объёме, лежит на нотариусе, который ведёт наследственное дело. К нему и необходимо обратиться с этим вопросом. Нотариус обладает определенными полномочиями, поэтому он может запросить информацию о наличии долгов в управляющей компании, Федеральной службе судебных приставов...»

Вопрос: Какие меры воздействия имеет право применять управляющая компания на наследников, отказывающихся оплачивать долги за жилищно-коммунальные услуги?

«...Управляющая компания имеет право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании долгов по ЖКУ с наследников должника: в рамках судебного разбирательства происходит установление наследников наследодателя и определение надлежащих ответчиков по делу, с которых будут взысканы и долг, и пени за несвоевременную оплату задолженности, а также иные судебные расходы по делу. Кроме того, если просрочка по платежам будет накапливаться, в квартире отключат электричество и другие коммуникации. Но часто управляющая компания идет навстречу должникам по наследству и предлагает оплачивать долг частями, согласно согласованному графику платежей...»

Вопрос: В случае, если наследник не объявляется и не вступает в свои права в положенный законом срок, что будет с квартирой?

«...Стоит отметить, что отсутствие наследников свидетельствует о том, что имущество является бесхозным. Управляющая компания уведомляет районную Администрацию города Нижнего Новгорода с целью признания указанного имущества вымороченным. Простыми словами – квартира окажется в собственности государства или муниципалитета...»


Капитальный ремонт

Открыть все вопросы по теме
С какого момента возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах-новостройках?

Статья 170 ЖК РФ дополнена частью 5 (1), в соответствии с которой обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Частью 2 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, у лица, принявшего помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома (далее дом) в эксплуатацию (обязанность по внесению указанной платы возникает с момента такой передачи), а также у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следует отметить,

«что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).»

Таким образом, требования по оплате взноса за весь период его уплаты предъявляются к лицу, имеющему право собственности в текущий момент.
Возможно ли при формировании фонда капремонта на счете регионального оператора, приостановить обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт по достижении минимального размера фонда капитального ремонта своего дома?

Право принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт по достижении минимального размера фонда капитального ремонта есть только у собственников, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах (часть 8 статьи 170 ЖК РФ), если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах.

Однако, когда за счет средств фонда будут оплачены работы по капитальному ремонту и его размер станет меньше установленного, оплату взносов будет необходимо возобновить, пока размер фонда опять не достигнет минимального значения.
Мы выбрали способ накопления взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора. Обязательно ли заключение договора с региональным оператором или пока мы не заключим с ним договор, то и не должны платить взносы?

Права и обязанности собственников и регионального оператора согласно последним изменениям в ЖК РФ, следуют из закона, а не из договора. Так, статьей 181 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, за которых в установленных ЖК РФ случаях такое решение принято органом местного самоуправления, имеют права и исполняют следующие обязанности:

1

ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

2

принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены ЖК РФ, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;

3

участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;

4

запрашивают и получают предусмотренные ЖК РФ сведения (информацию) от заинтересованных лиц;

5

реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Региональный оператор должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, перечислить в случаях, предусмотренных ЖК РФ, денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта, исполнять иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ.

Также региональный оператор применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.

Методическое обеспечение деятельности регионального оператора в части организации его взаимоотношений с собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В случае просрочки оплаты взносов за капремонт нужно уплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Кто будет заниматься расчетом этих ставок?

В случае если собственники формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то пени за несвоевременную оплату взносов будет начислять региональный оператор, если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете рассчитывает пени и выставляет квитанции на их оплату лицо, определенное общим собранием собственников.


Содержание и текущий ремонт

Открыть все вопросы по теме
Не работает вентиляция в квартире: что делать?
Вопрос: Проживаю в квартире, расположенной на втором этаже МКД. В кухне газовая плита. На протяжении нескольких лет в квартире не работает вентиляция. Визуальный осмотр показал, что вентиляционная шахта забита строительным мусором. К кому можно обратиться для устранения указанной проблемы?

«...В силу пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, заключение договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем в случаях, предусмотренных законодательством РФ, является одним из стандартов управления. Наличие такого договора позволяет говорить о соблюдении лицензионных требований. Одним из таких обязательных договоров является договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования.

Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» утверждены Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжения.

Согласно п. 5 Правил пользования газом обязательным условием безопасного использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования является надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений и многоквартирных домов. Также в постановлении содержится минимальный перечень работ (оказываемых услуг) по техобслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования. Пункт 12 минимального перечня устанавливает выполнение специализированной подрядной организацией проверки наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах, состояния соединительных труб с дымовым каналом.

Если вы еще никуда не обращались с жалобой на ненадлежащее состояние вентиляционного канала, первоначально можно обратиться в управляющую организацию...»

Ремонт канализации в квартире, где никто не живет
Вопрос: Мы живем в доме на втором этаже, на первом этаже у соседей засорилась канализация, у нас тоже она перестала работать. Но проблема в том, что в этой квартире уже год никто не живет, неизвестно, есть ли собственники. Что нужно делать в такой ситуации?

«...Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ каждому человеку гарантировано право получения коммунальных услуг.
Вместе с тем в соответствии со ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
В силу ч. 3 ст. 3 Жилищного кодекса РФ проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Следовательно, в рассматриваемом случае проникнуть в квартиру соседей для проведения ремонта канализации без их согласия можно только на основании решения суда.
С целью установления информации о собственниках квартиры необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о собственниках объекта недвижимости.
Для выяснения сведений о лицах, зарегистрированных в квартире соседей, и о месте их нахождения необходимо обратиться в местные органы внутренних дел.
Если после выяснения информации о собственниках квартиры, они будут препятствовать устранению засора, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о предоставлении доступа в жилое помещение для проведения ремонтных работ...»

Замена стояка ГВС в перекрытии
Вопрос: Сосед в квартире снизу меняет стояк ГВС на пластик, у него аварийная ситуация. Представители ЖКХ просят предоставить им возможность замены стояка в перекрытии, этого требует сосед снизу. Имею ли я право отказать им, недавно сделала ремонт в квартире и заменила всю разводку? Стояк у меня стальной, я заменила врезку от потолка до пола.

«...Частью 3 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ гарантирует каждому право на получение коммунальных услуг.
Из описанной ситуации следует, что допуск в квартиру представителей коммунальных служб необходим для проведения ремонта системы водоснабжения, т.е. непредоставление им доступа в квартиру может привести к аварии, повреждению имущества жильцов дома и нарушению их прав на получение коммунальных услуг.
Подпунктом «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила), установлена обязанность собственников жилых помещений (потребителей коммунальных услуг) допускать представителей исполнителя (управляющей организации, в том числе работников аварийных служб) в жилое помещение в следующих целях:
- для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования – в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца;
- для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости;
- для ликвидации аварий – в любое время.
Из изложенного следует, что собственник квартиры обязан предоставить допуск представителям коммунальной службы в свою квартиру для выполнения ими ремонтных работ. В случае отказа это сделать заинтересованное лицо (управляющая организация) вправе обратиться в суд с иском о понуждении предоставить доступ в жилое помещение. Без воли собственника или решения суда посторонние лица проникнуть в жилое помещение не вправе..raquo;

Ежемесячно платим за содержание жилья, а подъезд у нас не убирается. Есть ли какой-то документ, как и когда должна производиться уборка подъездов и дворов?

«...В первую очередь, это Ваш договор с управляющей компанией. Именно там прописывается, сколько раз и в какой срок должна производиться уборка. При желании, Вы можете заказать и ежедневную уборку, правда, и тариф тогда, соответственно, сильно вырастет.
Работы по санитарной уборке помещений общего пользования производятся по желанию собственников жилья и оплачиваются отдельно согласно постановлению администрации города.
Уборка выполняется во всех подъездах многоквартирного дома, поэтому для её получения от управляющей компании необходимо согласие всех жителей. Если оно получено, необходимо принести заявление в управляющую компанию и уборщица будет работать...»


Коммунальные услуги и ресурсоснабжающие организации

Открыть все вопросы по теме
Почему по нашему стояку трубы отопления и горячей воды чуть теплые, в то время как в квартирах напротив - горячие?
Отвечает Ирина Малышева, руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту:

«...С начала отопительного сезона в управляющие компании от жителей часто поступают обращения на неудовлетворительное теплоснабжение и горячее водоснабжение в квартире. Основные причины отключений и снижения параметров отопления и горячего водоснабжения – это аварии на наружных коммуникациях, ремонтные работы, изменения в работе оборудования котельных АО «Теплоэнерго».
Но и сами жители порой становятся нарушителями. При выходе наших сотрудников на место (в квартиру) выясняется, что жители самовольно провели реконструкцию системы отопления (изменили марку и количество отопительных приборов, заменили металлические трубопроводы отопления на полипропиленовые, металлопластиковые, демонтировали перемычки перед отопительными приборами и пр.).
Приведем конкретные примеры, так по адресам: ул. Островского, д.8; ул. Коминтерна, д.164; ул. Федосеенко, д.98а; ул. Зайцева, д.10, д.11 – жители ряда квартир самовольно переоборудовали систему отопления, что привело к нарушению температурного режима у соседей.
В настоящее время в Сормовском районом суде г. Нижнего Новгорода по трем последним адресам (по отдельным квартирам) рассматриваются дела о приведении системы отопления в надлежащее состояние. Что касается горячего водоснабжения, то некоторые собственники устанавливают в своих квартирах теплый пол, делая врезку в общий стояк горячей воды. Им хорошо - в квартире всегда тёплый пол, но плохо всем остальным - падают напор и температура горячего водоснабжения, растет расход воды и, соответственно, плата за неё.
Все изменения в системе ГВС категорически запрещены и выполняются только в соответствии с проектом здания. Нелегальные краны для водяных тёплых полов не только незаконны, но и опасны: они нарушают конструктивную целостность трубы и под влиянием перепадов температуры или гидравлического удара могут лопнуть...»

Поэтому, если такая ситуация возникла, рекомендуем жителям обращаться в управляющую компанию. Специалисты управляющей компании проведут проверку, зафиксируют нарушения, и при необходимости через суд заставят нарушителя убрать все изменения за свой счёт.
Что делать, если после начала отопительного сезона в квартире холодно? Как сделать перерасчёт?

«...Всё зависит от того, какова температура в квартире. Зачастую бывает и такое, что люди к нам обращаются, а температура воздуха в жилом помещении равна +18, а то и выше. Оплата производится именно за этот показатель на столбике термометра, что находится в квартире. Все отопительные сети и режимы работы котлов рассчитаны именно на эту внутриквартирную температуру.

Если же в квартире температура действительно ниже +18, необходимо подать заявку на проведение обследования в аварийную службу и написать заявление в управляющеую компанию о необходимости составления соответствующего акта и перерасчете за недопоставку коммунальных услуг. По вашему обращению придут специалисты, сделают замеры, составят акт, на основании которого будет выполнен перерасчет.

Если в течение пяти дней с момента официального пуска тепла вам не подадут отопление, необходимо позвонить в аварийно-диспетчерскую службу, оставить заявку и удостовериться, что ваше обращение зафиксировано (уточните, кто принял, регистрационный номер заявки, время приема). После этого следует написать заявление на перерасчёт, который будет произведён в период со дня написания заявления до окончания завершения работ по наладке системы теплоснабжения и составления соответствующего акта...»

Фиксация нарушения температуры в квартире. Низкая температура в одном из помещений квартиры
Во время отопительного периода не был составлен комиссионный акт замера температуры воздуха в квартире в период, когда она была выше нормы. Можно ли привлечь для проведения экспертизы стороннюю организацию, которая по снятому архиву с теплового счетчика определила бы факт нарушения температурного графика при предоставлении услуг по теплоснабжению?
На вопрос отвечает Бурняшев Дмитрий Викторович
Юрист, эксперт по вопросам управления многоквартирными домами.

«Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, регламентирован разд. 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила).»

«По общему правилу, документом, подтверждающим факт нарушения качества коммунальных услуг, является составленный акт.»

«Однако согласно пп. "в" п. 111 Правил также предусмотрена возможность установления такого факта фиксацией сведений (информации о качестве коммунальных услуг по определенным критериям) коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства РФ о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения.»

«Таким образом, каждый потребитель имеет право ознакомиться с показаниями общедомового прибора учета теплоэнергии, и если снятые сведения подтверждают факт нарушения качества, то такие сведения будут являться основанием для дальнейшего перерасчета...»


Для оценки качества услуги по отоплению установлены минимальные показатели температуры в различных помещениях. Будет ли считаться услуга по отоплению некачественно предоставленной, если температура ниже минимальной только в одном из помещений квартиры? Возможен ли в этом случае перерасчет платы за отопление по всей квартире?
На вопрос отвечает Прокофьев Илья Игоревич
Адвокат, налоговый консультант. Специализируется на представлении интересов граждан и юридических лиц в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

«Требования к температурному режиму содержатся в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») и в иных нормативных документах, например в СанПиН. Причем данные требования не всегда соответствуют друг другу.»

«Например, приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила) установлено, что допустимая температура в жилых помещениях составляет 18°C, допустимое превышение составляет 4°C, допустимое снижение в ночное время 3°C, а в дневное время снижение температуры не допускается. То есть допустимая температура составляет от 18°C до 22°C в дневной период и от 15°C до 18°C ночью.»

«В то же время в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», используется дифференцированный подход: для разных комнат в жилых квартирах установлены различные показатели допустимого температурного режима в зависимости от времени года. Например, для жилой комнаты в холодный период допустимая температура составляет от 18°C до 24°C.»

«Таким образом, требования СанПиН отличаются от требований Правил. В связи с этим становится актуальным вопрос соотношения этих документов.»

«В примечании к приложению № 1 указано, что в целях применения приложения подлежат использованию действующие нормы и требования законодательства РФ о техническом регулировании, устанавливающие обязательные требования к качеству предоставления коммунальных услуг, а приведенные в этом приложении ГОСТы, СНиПы, СанПиНы не являются исчерпывающими.»

«Таким образом, даже в случае, если температура только в одной из комнат будет ниже нормы, это будет считаться нарушением температурного режима, следовательно, возможен перерасчет платы за отопление по всей квартире.»


Приборы учета

Открыть все вопросы по теме
Мы купили квартиру, от старых собственников в ней остались приборы учета потребления холодной воды...
Вопрос: Мы купили квартиру, от старых собственников в ней остались приборы учета потребления холодной воды. Как нам лучше поступить: оставить, поменять или снять и платить по нормативу? И как узнать, закончился поверочный срок счетчиков или нет, если документов на них никаких нет?
Отвечает начальник расчетного центра Анжелика Пятова:

«...В соответствии с п.80 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011г., учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета.
К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений. Информация о соответствии прибора учета утвержденному типу, сведения о дате первичной поверки прибора учета и об установленном для прибора учета межповерочном интервале, а также требования к условиям эксплуатации прибора учета должны быть указаны в сопроводительных документах к прибору учета.
Истечение срока эксплуатации прибора учета, в том числе в связи с не проведением в установленный срок его поверки, является основанием для начисления платы не по показаниям прибора учета, а исходя из среднемесячного объема потребления. Затем, по истечении трех месяцев - по установленным нормативам потребления с применением впоследствии повышающих коэффициентов...»

Обращаем Ваше внимание, что собственник жилого помещения несет ответственность за находящееся внутри его квартиры оборудование, за сохранность технической документации на данное оборудование
Изменения в расчетах оплаты расходов коммунальных ресурсов в 2023 году
Вопрос: Читала, что с нового года будет иначе расчитываться оплата расходов коммунальных ресурсов, потребление которых фиксируется общедомовыми приборами учета. Расскажите об этом подробнее.

Да, с 1 сентября 2022 года, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.02.2022г. №92, вступили в силу изменения в расчётах платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества многоквартирного дома. Несмотря на вступление постановления в силу с 1 сентября 2022 года, его применение начинается с 1 января 2023 года.

Что изменилось? Если кто-то из жильцов подает неверные показания либо ворует коммунальные ресурсы, возникают сверхнормативные расходы. С 2023 года эти затраты лягут и на плечи жителей многоквартирных домов. Скорее всего, таким способом правительство надеется простимулировать собственников МКД к более активному участию в управлении общим имуществом.

К примеру, если есть подозрение на воровство ресурса (допустим электроэнергии) кем-то из жителей многоквартирного дома, то соседи совместно с управляющей организацией вправе начать собственное расследование и вывести хитреца на чистую воду. Но для этого, конечно же, нужны инициативные собственники, которые совместно с управляющей компанией будут бороться со сверхнормативными расходами во благо всех жителей многоквартирного дома. Возможно теперь жители будут более бережно относиться к коммунальному ресурсу и общему имуществу дома, следить за его состоянием.

Как будет производиться перерасчет? Перерасчет платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (СОИ) будет выполняться, исходя из фактического потребления коммунальных ресурсов в МКД за предыдущий год, в I квартале года, следующего за расчетным годом:
- если расход коммунального ресурса с учетом показаний ОДПУ больше, чем объем, начисленный исходя из норматива потребления КР на СОИ за год, тогда производится доначисление платы собственникам;
- если разница будет отрицательной, то плата уменьшается на данную величину.

Равномерно распределить финансовую нагрузку возможно, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников помещений МКД о ежемесячной оплате КР на СОИ, исходя из фактического объема потребления, рассчитанного по показаниям общедомовых приборов учета.

ВАЖНО! Хищение энергоресурсов в многоквартирных домах остаётся на первом месте по правонарушениям в сфере ЖКХ. К нарушениям относятся и умышленное занижение, и несвоевременная передача показаний счетчика. Несмотря на работу по выявлению незаконного использования ресурсов, проводимую управляющими компаниями, некоторые граждане продолжают их расхищать, тем самым увеличивая стоимость ресурса, используемого в целях содержания общего имущества.
Поверка счетчиков воды в 2020-2021 годах
Верно ли, что до 2021 года неповеренный прибор учета (ХВС, ГВС, межповерочный интервал истекает в декабре 2020 года) не считается вышедшим из строя, плата за воду устанавливается из среднего объема потребления за шесть месяцев? Как долго в этом случае не будет начисляться повышающий коэффициент? Разрешено ли поверять прибор учета в 2020 году? Будут ли санкции, если в 2021 году быстро их поверить не удастся?

«...В силу п. 81(12) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, прибор учета считается вышедшим из строя в случаях:
а) неотображения приборами учета результатов измерений;
б) нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки;
в) механического повреждения прибора учета;
г) превышения допустимой погрешности показаний прибора учета;
д) истечения межповерочного интервала поверки приборов учета.
При этом постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 424 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" действие пп. "д" п. 81(12) приостановлено до 1 января 2021 г.
До этой даты приборы применяются без проведения поверки (письмо Росстандарта от 21.04.2020 N АА-275/04, Росаккредитации N НС-73).
Вместе с тем стоит обратить внимание на дату окончания межповерочного интервала. Действие постановления Правительства РФ № 424 распространяется на отношения, возникшие после его вступления в силу, т.е. после официального опубликования, а именно с 6 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г. Именно для этих случаев установлено особое правовое регулирование, связанное с начислением платы по показаниям индивидуальных приборов учета, межповерочный интервал которых истек именно в указанный период времени.
До 1 января 2021 г. плата будет начисляться не по средней величине потребления, а именно по показаниям приборов учета без применения повышающего коэффициента. После 1 января 2021 г. будет применять порядок расчета, установленный п. 59 Правил, а именно начисление по средней величине потребления три расчетных периода, по истечении которых уже будет идти речь о применении норматива потребления и повышающего коэффициента.
Стоит понимать, что установленное послабление не носит императивный характер, не устанавливает запрет на поверку приборов учета, а лишь дает возможность потребителям исключить дополнительную угрозу заболевания, связанную с необходимостью ее проведения...»

Оплата первичной опломбировки газового счетчика
Вопрос: Установили в квартире газовый счетчик с помощью сторонней организации. Далее его должен опломбировать поставщик услуг. Первичная опломбировка должна быть бесплатной. Но газовая компания говорит, что мы должны оплатить 1300 руб. Опломбировка будет бесплатной, но проверка специалистом правильности установки счетчика и проверка на утечку газа стоит денег. Правомерны ли эти требования поставщика услуг?

«...Действия газовой компании неправомерны, поскольку идет навязывание услуг, оказание которых не является обязательным при вводе прибора учета в эксплуатацию. Каких-либо специальных положений по вводу счетчиков газа в эксплуатацию нет, поэтому следует руководствоваться п. 81(4) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, который предписывает, что в ходе ввода прибора учета в эксплуатацию проверке подлежат:
- соответствие заводского номера на приборе учета номеру, указанному в его паспорте;
- соответствие прибора учета технической документации изготовителя прибора, в том числе комплектации и схеме монтажа прибора учета;
- наличие знаков последней поверки (за исключением новых приборов учета);
- работоспособность прибора учета.
Как видно, проверка правильности установки счетчика и на утечку газа указанными правилами не предусмотрена.
В свою очередь, во избежание спорных вопросов предоставьте сотрудникам поставщика услуг договор на установку счетчика газа, заключенный между вами и монтажной организацией, а также договор на техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования, в рамках которого и производится проверка газовых сетей (в том числе установленных на них счетчиков) в квартире...»

Как быть, если нарушена пломба электросчетчика?
При проверке электросчетчика проверяющие обнаружили, что у наклейки над пломбой отошел уголок. Составили акт, грозятся отключить электричество. Мы добросовестные плательщики. Что можно сделать в данной ситуации?
На вопрос отвечает Кучина Мария Владимировна
Специализируется на банкротстве физических и юридических лиц. Работала в органах прокуратуры, адвокатуры, в ОБЭП, в юридических компаниях Санкт-Петербурга.

«В соответствии с Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии», ограничение режима потребления вводится при наступлении любого из следующих обстоятельств:

- получение законного требования судебного пристава-исполнителя о введении ограничения режима потребления;
- нарушение потребителем своих обязательств (неоплата услуг);
- выявление факта бездоговорного потребления электрической энергии;
- выявление ненадлежащего технологического присоединения энергопринимающих устройств;
- возникновение (угроза возникновения) аварийных электроэнергетических режимов;
- в иных случаях, предусмотренных правилами.»

«В данном перечне отсутствует основание, связанное с нарушением целостности наклейки на пломбе электросчетчика, следовательно, отключение электроэнергии будет незаконным. Если по отношению к вам последует данная санкция или иные негативных последствий, то вам необходимо будет обратиться в управляющую организацию за разъяснениями.»

«Помимо вышесказанного, любые санкции за нарушение потребителем электроэнергии положений федерального законодательства могут быть применены только в случае надлежащего оформления и фиксации самого факта такого нарушения.

«Так, в силу Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, инспектор при обнаружении нарушений составляет акт в двух экземплярах: один экземпляр акта передается потребителю, другой остается у инспектора.»

«По общим правилам составления двусторонних актов, при подписании такого акта и несогласии с указанными там выводами вы имеете право указать в самом акте свои замечания и несогласие.»

«Если вы полагаете, что данное нарушение произошло не по вашей вине, а по вине управляющей компании, вам необходимо обязательно обратиться в управляющую компанию письменно с претензией. Это частично поможет вам снять с себя ответственность и негативные последствия.»

«Наказание за вскрытие защитного приспособления может быть разным. Оно зависит от величины нанесенного урона и серьезности нарушения.»

«На практике при назначении наказания учитываются следующие факторы:

- регулярный допуск контроллера к прибору учета;
- своевременная и полная оплата услуг;
- быстрота оповещения службы о срыве пломбы;
- незначительный урон, причиненный поставщику услуг.»

«Если исходить из того, что вы являетесь добросовестным плательщиком и данный факт можете подтвердить соответствующими чеками об оплате, а также из того, что нарушение целостности наклейки над пломбой электросчетчика объективно является незначительным нарушением, то можно сделать вывод о том, что санкция в виде отключения электроэнергии не может применятся по отношению к вам. Обычно в таком случае потребитель оплачивает стоимость повторной пломбировки без взыскания.»


Придомовая территория

Открыть все вопросы по теме
Убрать урны у подъезда: порядок действий
Вопрос: Сколько процентов жителей подъезда должны подписать заявление, чтобы убрали урну? Мы собрали 50%...

«...В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. В соответствии с п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.
Таким образом, решение о том, чтобы убрали урну, входит в компетенцию общего собрания.
В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). По некоторым вопросам, решения общего собрания должны приниматься более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, перечень которых указан в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Вопрос уборки урны с территории относится к вопросу о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). По данному вопросу не требуется принятия решения общего собрания более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме...»

Установка мусорного бака под окнами квартиры в МКД
Вопрос: Мы живем в многоквартирном доме. Встал вопрос о ремонте придомовой территории (стоянка, клумбы, лавки). Мы живем на первом этаже (от земли до наших окон около 1,5 м). Без нашего согласия собираются установить лавку и мусорный бачок прямо под окнами нашей квартиры. Чистоту и своевременную уборку мусорного бачка не гарантируют. Около нашего подъезда постоянно собираются люди, чтоб выпить, посидеть, поговорить. Слышимость в квартире ужасная. Как можно не допустить установку скамьи и мусорного бачка? Правомерна ли установка скамьи и мусорного бачка на таком расстоянии от окна?

«...Наличие установленных урн является одним из требований содержания и эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с п. 3.7.17 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, на территории каждого домовладения должны быть установлены урны, соответствующие утвержденному местным органом самоуправления образцу. Расстояние между урнами должны быть не менее 50 м на тротуарах III категории, не более 100 м - на остальных тротуарах, во дворах, в местах возможного образования мелких отходов (перед входами в магазины и т.д.).
В п. 3.7.18 правил указано, что урны следует очищать от отходов в течение дня по мере необходимости, но не реже одного раза в сутки, а во время утренней уборки периодически промывать.
Таким образом, при установке урн возникает обязанность по их очистке не реже одного раза в сутки, а в летнее время еще и периодическое их промывание.
Поэтому действия по установке урны правомерны, но чтобы не было нарушения прав собственников первых этажей в виде различных запахов и т.д., надо будет постоянно следить за своевременностью очистки урн...»

Посадка деревьев на придомовой территории
Вопрос: Одна из жителей дома засадила детскую площадку деревьями и цветами с минимальным расстоянием между ними. Посадку осуществила впритык к бордюру и тротуару. Также она растянула между деревьями проволоку на уровне глаз, чтобы не парковались автомобили. При парковке автомобиля в упор к бордюру и близко к деревьям от этой жительницы автовладельцам поступают угрозы о том, что она причинит вред автомобилю. В связи с этим есть следующие вопросы. 1. Имела ли она права производить посадку деревьев на детской площадке, не согласовав данное действие ни с управляющей компанией, ни с собственниками жилья? 2. Имеется ли какой-то ГОСТ или иной документ, устанавливающий минимальное и максимальное расстояние посадки деревьев от края тротуарной дорожки или проезжей части во дворе. 3. Как быть в данной ситуации?

«...Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 5 указанной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Обязанность по содержанию такого земельного участка ложится на собственников и обслуживающую дом управляющую организацию.
В связи с этим вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий формирование земельных участков, с заявлением об уточнении факта формирования земельного участка (придомовой территории). В случае если земельный участок, на котором расположен ваш дом, не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то такое формирование может быть проведено на основании заявления любого из собственников.
Если земельный участок сформирован и находится в общей собственности собственников помещений в вашем доме, то, руководствуясь ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, допустимо принять решение общим собранием о пределах его использования, в том числе утвердить некий проект благоустройства с установлением зеленых зон, зон парковки и проч. Подобное решение будет иметь обязательную силу для всех собственников вне зависимости от их фактического решения в ходе голосования.
В отсутствие подобного решения дать негативную оценку действиям гражданке по высадке зеленых насаждений не представляется возможным, если соблюдены требования дальности посадки.
Так, в силу п. 2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных постановлением Главного государственного врача РФ от 10.06.2010 № 64, при озеленении придомовой территории жилых зданий необходимо учитывать, что расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников - 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа.
Безусловно, ставить какие-либо ограждения в целях обеспечения сохранности насаждений гражданка не вправе. Ее указания об особенностях парковки транспорта могут игнорироваться. Вопрос о привлечении к ответственности за порчу имущества будет разрешаться в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательствам исходя из требований норм об исполнении обязательств вследствие причинения вреда...»

Как спилить дерево по закону?

«...Вопрос, как спилить дерево рядом с многоквартирным домом, у жителей возникает часто. Давайте разберёмся, как сделать это правильно. В отдел благоустройства Домоуправляющей компании Сормовского района за год поступает 200-250 обращений жителей по спилу и омолаживающей обрезке зеленых насаждений. Также, в ходе профилактических осмотров, ответственными лицами обслуживающих участков выявляются зеленые насаждения в количестве 1400 – 1500 деревьев, требующие проведения работ с ними. Управляющая компания старается ликвидировать возникающие неудобства жителей, выполнить работы по зеленым насаждениям, но, к сожалению, не всегда это возможно.

ВАЖНО! Управляющая компания может производить работы по спилу только после комиссионного обследования состояния зеленых насаждений, в том случае, если они признаны аварийными, и лишь после получения разрешающих документов.

Согласно Ст. 3 п. 20 Закона Нижегородской области от 07.09.2007 № 110-З, аварийное дерево – это дерево, которое представляет опасность для жизни и здоровья граждан, имеющее один или несколько признаков: угол наклона ствола от земной поверхности равен 45 градусам и менее, наличие более половины усохших ветвей, дупла (диаметром более половины диаметра ствола) в нижней трети ствола, сухостойность ствола, наличие обширных (более 20 процентов от общей площади ствола) поражений гнилевыми болезнями, инфекционными заболеваниями и повреждений карантинными вредителями, а также гниль, труха и пустоты во внутренних слоях дерева (п. 20 введен Законом Нижегородской области от 02.05.2017 № 41-З).

Конечно, ухудшать экологические условия жизни людей и сносить деревья, не имеющие признаков аварийности и не причиняющие неудобства, ни в коем случае никто не будет. Но иногда складываются ситуации, когда зеленые насаждения объективно ухудшают условия проживания людей и люди остаются один на один с данной проблемой.

Но выход есть! В случае несогласия с выводами комиссии, заявитель имеет право принять решение о проведении экспертной оценки зеленого насаждения. В соответствии со ст. 11.1 Закона Нижегородской области № 110-З от 07.09.2007 «Об охране озеленённых территорий Нижегородской области», экспертная оценка зеленых насаждений проводится с целью принятия решения об их вырубке (сносе).

Экспертная оценка проектов реконструкции озелененных территорий проводится с целью оценки возможности их реализации. Экспертная оценка зеленых насаждений и экспертная оценка проектов реконструкции озелененных территорий проводятся по инициативе органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования или собственника (владельца) земельного участка, на территории которого произрастают зеленые насаждения, подлежащие экспертной оценке. Сведения о специалистах, проводящих экспертную оценку зеленых насаждений, размещены на официальном сайте Законодательного Собрания Нижегородской области в информационно телекоммуникационной сети «Интернет»...»


Общее собрание собственников. Общее имущество МКД

Открыть все вопросы по теме
По каким правилам проводится собрание собственников
Вопрос: По каким правилам проводится собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

«...Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме регламентировано ст. 44–48 разд. II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» Жилищного кодекса РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например, разд. 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

31 июля 2014 г. приказом Минстроя России № 411/пр были утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом и Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, где приведены примерные формы следующих документов:
- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- доверенности представителя собственника на голосование;
- протоколы общего собрания в очной и заочной формах;
- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.

К сожалению, в документ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме...»

Можно ли не выполнять решение общего собрания
Вопрос: Можно ли не выполнять решение общего собрания, если собственник голосовал «против» или не принимал участие в общем собрании собственников?

«...Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Любой документ, в том числе протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, легитимен до тех пор, пока кто-либо его не оспорит. Другими словами, до тех пор, пока наделенное соответствующими полномочиями лицо не заявит об обжаловании протокола общего собрания собственников помещений в МКД, такой протокол подлежит исполнению...»

Сроки обжалования решения собрания собственников
В какие сроки можно обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

«...В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 3 ст. 181.4 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение общего собрания собственников, если оно принято с нарушением норм ЖК РФ и если:
- он не принимал участие в этом собрании;
- он голосовал против принятия такого решения;
- таким решением нарушены его права и законные интересы;
- он принимал участие в собрании, но его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение в случае:
- если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
- если допущенные нарушения не являются существенными;
- если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;
- по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Собственник, оспаривающий решение собрания, должен в письменной форме уведомить всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными...»

Использование общего имущества МКД
Вопрос: Через подвал МКД и земельный участок МКД проходят транзитные трубопроводы ОАО "Теплоэнерго", ОАО "Водоканал". Обязаны ли указанные ОАО, как другие сторонние организации, заключать с собственниками общего имущества МКД (управляющей домом организацией) договоры на использование общего имущества МКД? Вправе ли собственники помещений МКД получать плату с указанных выше организаций за использование общего имущества МКД?
...

«...Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ относит к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если подвальное помещение, через которое проходит транзитный трубопровод, отвечает признакам общего имущества, то собственники вправе ставить вопрос о законности его использования третьими лицами, а также о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна и чаще всего отрицательная. Существуют примеры взыскания неосновательного обогащения...»


Техобслуживание газового оборудования

Открыть все вопросы по теме
С кем заключать договор?
Вопрос: Как понять, с какой газовой организацией нужно заключить договор, если их в Нижегородской области несколько?
Ирина Курганова, руководитель службы по договорам инженерной инфраструктуры и ресурсам ООО «Маяк Сормова 800»:

«...В соответствии с принятыми изменениями, основным критерием отнесения организации к категории специализированных будет наличие у нее статуса газораспределительной организации.
Главным признаком таких организаций является осуществление транспортировки газа по газораспределительным сетям. То есть заключать договор техобслуживания газового оборудования можно только с той компанией, которая транспортирует газ до места соединения сети газораспределения с домовым газопроводом.
В нашем районе такой организацией является ООО «Газпром газораспределение Нижний Новгород». С полным списком газораспределительных организаций по Нижегородской области можно ознакомиться на официальном сайте ГЖИНо. Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2023 года, также закрепляют принцип «один многоквартирный дом – одна специализированная организация», в соответствии с которым техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в МКД, относящегося к общему имуществу, и техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования (ВКГО) в этом же доме осуществляются одной специализированной организацией...»

Если договор на техобслуживание газового оборудования уже есть?
Вопрос: У меня уже есть договор с другой газораспределительной организацией, все равно надо перезаключать или он будет продлен?
Ирина Курганова, руководитель службы по договорам инженерной инфраструктуры и ресурсам ООО «Маяк Сормова 800»:

«...Договор в любом случае необходимо перезаключить по утвержденной Минстроем России типовой форме (приказ Минстроя России от 29.05.2023 № 388/пр). В настоящее время газораспределительными организациями проводится работа по заключению с абонентами договоров в соответствии с типовыми формами. Как было сказано выше, заключать договор техобслуживания газового оборудования можно только с ООО «Газпром газораспределение Нижний Новгород»...»

Про сроки заключения/перезаключения договора
Вопрос: В какие сроки необходимо заключить договор?
Ирина Курганова, руководитель службы по договорам инженерной инфраструктуры и ресурсам ООО «Маяк Сормова 800»:

«...Договоры о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до 01.09.2023, в том числе с другими специализированными организациями, действуют до их прекращения или расторжения, но не позднее 01.01.2024. Пролонгация таких договоров не предусмотрена...»


Разное

Открыть все вопросы по теме
Сосед сверху переделывает комнату 13 кв. м в студию, без каких либо разрешений...
Вопрос: Проживаю в доме, который раньше был общежитием. Сосед сверху переделывает комнату 13 кв. м в студию, без каких либо разрешений. В комнате будет находиться санузел и душ, вся сырость пойдёт к нам в комнату. Душевые и туалетные комнаты в общих помещениях имеются. Имеет ли он право делать подобную перепланировку?
Отвечает руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту ООО «Маяк Сормова 800» Ирина Малышева:

«...Данная перепланировка является серьезнейшим нарушением. Согласно пункту 7.20 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» по проектированию и строительству (СП), при перепланировке запрещено:
- размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнямистоловыми);
- размещение над жилыми комнатами стиральной машины и другого оборудования, требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций.
Сотрудниками управляющей компании по данному адресу будет инициирована проверка помещения, где проводится перепланировка. В случае выявления нарушения собственнику выдадут уведомление о необходимости принятия мер по устранению незаконной перепланировки.
Если нарушения не будут устранены добровольно, то управляющая компания будет вынуждена обратиться в суд. Собственник в данном случае понесет дополнительные расходы, связанные не только с демонтажеминженерных коммуникаций, но и с судебным иском. Собственник может быть привлечен к административной ответственности по статье 7.21. КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме». Согласно данной статье, в отношении собственника могут быть применены следующие штрафные санкции:
1. Порча жилых помещений или порча их оборудования, либо использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей...»

Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Купили квартиру в новостройке в ЖК «Корабли». В комнатах установлены пожарные извещатели. Можно ли их убрать?
Вопрос: Купили квартиру в новостройке в ЖК «Корабли». В комнатах установлены пожарные извещатели. Можно ли их убрать?
Отвечает руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту ООО «Маяк Сормова 800» Ирина Малышева:

«...- Пожарные датчики в квартире являются неотъемлемой частью системы пожарной защиты. Как только появляется опасность распространения огня, устройство издает звуковой сигнал, причем звук настолько громкий, что способен разбудить даже крепко спящего человека.
Благодаря этим приборам, на территории Нижегородской области в 2023 году удалось спасти девять человек, включая семь детей. Жителям многоэтажек стоить понимать, что при возникновении пожара в высотных домах самой большой проблемой становится быстрая эвакуация жителей верхних этажей.
В связи с этим, уже на стадии проектирования в новостройках закладываются системы пожарной безопасности. Поэтому не стоит снимать датчики, помните, что отказавшись от них, Вы оставляете себя без защиты в случае реального возгорания. Кроме этого, ещё в 2022 году в нашем регионе началась масштабная работа по установке автономных дымовых пожарных извещателей в малообеспеченных, многодетных семьях, находящихся в опасном положении (постановление Правительства Нижегородской области от 18.08.2022г. №642). Данная работа проводится комиссионно – сотрудниками МЧС России, противопожарной службы Нижегородской области, работниками социальной защиты населения и органами местного самоуправления.
На сегодняшний день в Нижегородской области установлено более 16 500 таких приборов в 8 338 малоимущих семьях.
Некоторые многодетные семьи отказываются от установки бесплатных пожарных извещателей. Причины отказов: нежелание собственников жилья портить натяжной потолок, менять интерьер комнат, слишком громкий сигнал датчика и боязнь, что он будет срабатывать на табачный дым. Если семьи изменили своё решение и готовы предоставить жилое помещение для оборудования автономными пожарными извещателями, то им необходимо обратиться по месту жительства в любой уполномоченный орган: в районную администрацию, в Управление социальной защиты населения, в Управление надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Нижегородской области...»

Собственная камера видеонаблюдения на этаже
Вопрос: На нашем этаже – 9 квартир. В одной из них живут «маргинальные» личности. В связи с этим я решил установить камеру на этаже, закрепив ее на потолочной решетке. Остальные 7 квартир тоже «за». Только эта неблагополучная квартира «против». Член совета дома встал на их сторону и теперь терроризирует нас по этому поводу. Имею ли я право на установку камеры? Должен ли я собирать подписи у всего дома (144 квартиры), если остальные квартиры никакого отношения к нашему этажу не имеют?

«...В данном случае речь идет об установке камеры на этаже, что имеет отношение к общему имуществу многоквартирного дома (разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). В силу положений ст. 36 ЖК РФ установка камеры на стене или иной поверхности общего имущества требует согласования на общем собрании.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение об установке камер видеонаблюдения, также как и вопрос, касающийся владения и пользования объектами общего имущество в многоквартирном доме, должен приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, если камера установлена под дверью конкретного жильца и направлена исключительно на его дверь, то согласовывать это с соседями, в том числе в условиях проведения общего собрания, не нужно, поскольку персональные данные соседей не входят в обзор камеры. При этом даже в отношении иных лиц, которые будут приходить в это помещение, нужно соблюсти законодательство о защите персональных данных в части предупреждения о том, что ведется видеосъемка (п. 1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»). В целях уведомления можно повесить соответствующую табличку на подъезде.

Дело в том, что положения ч. 1 ст. 23 Конституции РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 209, 247, 290 и 304 ГК РФ, постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» направлены на защиту прав жильцов, обеспечение неприкосновенности частной жизни, личной и семейной тайны, сохранение персональных данных.

Таким образом, в случае установки видеокамеры дополнительно требуется получение согласия жильцов подъезда – это рассматривается, скорее, как гарантия защиты прав собственника, установившего эту камеру, от последующего обращения в суд и иные компетентные органы по вопросу о нарушении законодательства о защите персональных данных. В целом же для разрешения установки самой видеокамеры на этаже в подъезде нужно проводить общее собрание (если ракурс камеры не касается только одного (своего) помещения).»

Законна ли видеокамера в приквартирном коридоре?
Вопрос: В Многоквартирном доме сосед над входной дверью в общем коридоре установил видеокамеру, которая направлена на выходящих из лифта к квартирам. Законна ли установка? Согласия мы не давали.

«...Часть 1 ст. 23 Конституции РФ гарантирует каждому право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени. Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются (ч. 1 ст. 24 Конституции РФ).

Использование на законном основании специальных технических средств для сбора информации регламентировано Федеральным законом от 12.08.1995 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", ст. 5 которого предусматривает, что органы (должностные лица), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, при проведении оперативно-розыскных мероприятий должны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданина на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции.

В целях установления порядка реализации указанного закона постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 № 214 утвержден Список видов специальных технических средств, предназначенных для негласного получения информации, ввоз и вывоз которых подлежит лицензированию. Согласно указанным документам специальным техническим средством для негласного визуального наблюдения и документирования признаются, в частности, телевизионные и видеокамеры, обладающие по крайней мере одним из следующих признаков:
- закамуфлированные под бытовые предметы;
- имеющие вынесенный значок входа (RIN - HOLE);
- работающие при низкой освещенности объекта.

Бытовые видеокамеры не относятся к числу специальных средств, используемых для получения сведений.

Таким образом, допустимость и правомерность установки камеры видеонаблюдения будет зависеть от целей, преследуемых гражданином, а также технических характеристик установленного оборудования. В соответствии с ч. 2 ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В подавляющем большинстве случаев судебная практика носит отрицательный характер. Суды, отказывая в требованиях об обязании демонтировать видеокамеры, указывают на недоказанность факта вмешательства в личную жизнь заявителя и принимают доводы ответчика о преследовании целей обеспечения собственной безопасности и сохранности собственности...»